原標(biāo)題：近日，我省出臺(tái)政策措施，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金提質(zhì)擴(kuò)容——

　　讓基建資產(chǎn)更有“錢(qián)路”

　　今年以來(lái)，公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)市場(chǎng)迎來(lái)了一系列標(biāo)志性動(dòng)作。

　　一方面，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式申報(bào)獲受理，市場(chǎng)正式邁入“基建+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的新階段，其中，就包括以合肥銀泰百貨為底層資產(chǎn)的REITs；另一方面，在發(fā)行端，5單REITs項(xiàng)目集中終止或撤回，標(biāo)志著市場(chǎng)生態(tài)從“重?cái)?shù)量”向“重質(zhì)量”的深刻轉(zhuǎn)變。

　　REITs的本質(zhì)是將缺乏流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可上市交易的金融產(chǎn)品。對(duì)于地方政府而言，這不僅是融資手段的創(chuàng)新，更是構(gòu)建“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”良性循環(huán)的關(guān)鍵。

　　在這一“擴(kuò)容”與“提質(zhì)”并行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，近日，省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)提質(zhì)擴(kuò)容的若干措施》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》)，這也是全國(guó)首個(gè)以省政府名義推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作的系統(tǒng)性文件，被國(guó)家發(fā)展改革委投資司發(fā)各地參考學(xué)習(xí)。

　　《若干措施》的亮點(diǎn)在于“協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制”的端口前移。從強(qiáng)化項(xiàng)目前期培育，到優(yōu)化受理申報(bào)機(jī)制，再到加快推動(dòng)發(fā)行上市，安徽省明確提出要“健全民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制”，這種從“企業(yè)單打獨(dú)斗”變?yōu)椤罢钆_(tái)賦能”的模式，能有效降低企業(yè)發(fā)行REITs的制度性交易成本，讓真正有潛力的資產(chǎn)能依法合規(guī)地進(jìn)入資本市場(chǎng)，從而更好地盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資。

　　在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨分化與調(diào)整特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的當(dāng)下，地方財(cái)力普遍面臨緊平衡狀態(tài)，地方投融資平臺(tái)的清理和轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式也在發(fā)生深刻變化。

　　安徽省在全國(guó)首次由省級(jí)政府層面發(fā)文推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)容提質(zhì)，就是探路基建投融資更加市場(chǎng)化、多元化、更可持續(xù)的一個(gè)重要嘗試。

　　公募REITs是資產(chǎn)證券化的一種有效路徑，而以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，面向資本市場(chǎng)籌集資金，這當(dāng)中的想象空間確實(shí)很大。

　　安徽省以一系列舉措務(wù)實(shí)推進(jìn)資產(chǎn)證券化，并將REITs納入今年的萬(wàn)家企業(yè)資本市場(chǎng)培訓(xùn)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

　　善用資本市場(chǎng)，撬動(dòng)“流動(dòng)性溢價(jià)”，自然會(huì)為區(qū)域的發(fā)展聚合更多要素和資源。

　　讓沉睡的資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)

　　REITs作為一種重要的金融工具，已成為推動(dòng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要融資方式。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱(chēng)。具體來(lái)說(shuō)，是在證券交易所公開(kāi)發(fā)行交易，通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型、強(qiáng)制分紅的封閉式公募基金。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目拆分成小份額公開(kāi)發(fā)行和上市交易，投資人通過(guò)持有公募基金份額間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，參與項(xiàng)目投資并獲取回報(bào)。

　　公募REITs在法律和金融本質(zhì)上是一種權(quán)益性、永續(xù)性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其核心邏輯在于，將能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)體資產(chǎn)(或權(quán)益)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化安排，轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可公開(kāi)交易的基金份額。這不僅實(shí)現(xiàn)了非標(biāo)資產(chǎn)的流動(dòng)性飛躍，更完成了其在公開(kāi)市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

　　從短期來(lái)看，有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；從長(zhǎng)期來(lái)看，有利于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，拓寬直接融資渠道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資更加市場(chǎng)化、更可持續(xù)發(fā)展。

　　眼下，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)已步入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的常態(tài)化發(fā)展階段，市場(chǎng)規(guī)模較2024年末實(shí)現(xiàn)翻倍，成為資本市場(chǎng)存量盤(pán)活的核心工具之一。

　　根據(jù)華西證券統(tǒng)計(jì)，截至2026年1月30日，國(guó)內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達(dá)78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產(chǎn)品待上市。

　　“政府搭臺(tái)”為什么重要

　　回顧2026年初集中終止的REITs案例，其中相當(dāng)一部分并非資產(chǎn)質(zhì)量不佳，而是在合規(guī)性手續(xù)、國(guó)資轉(zhuǎn)讓流程、稅收處理等歷史遺留問(wèn)題上“卡了殼”。

　　REITs發(fā)行涉及規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)資等多個(gè)部門(mén)，原始權(quán)益人往往需要花費(fèi)大量精力在跨部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)上。

　　安徽省出臺(tái)的《若干措施》明確了從項(xiàng)目前期培育到完善儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)、優(yōu)化申報(bào)機(jī)制、強(qiáng)化財(cái)稅支持等一系列保障措施。比如，推動(dòng)發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人開(kāi)展REITs導(dǎo)向的底層資產(chǎn)篩選、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、投融資方案策劃，對(duì)具有一定收益、發(fā)行上市前景良好的項(xiàng)目提前做好輔導(dǎo)培育；常態(tài)化開(kāi)展REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，分級(jí)分類(lèi)系統(tǒng)梳理權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、收益良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成“意向參與一批、啟動(dòng)準(zhǔn)備一批、上市發(fā)行一批、擴(kuò)募提升一批”滾動(dòng)推進(jìn)機(jī)制。

　　在申報(bào)方面，將進(jìn)一步優(yōu)化流程，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局將明確專(zhuān)人對(duì)接、簡(jiǎn)化工作流程，同步委托咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估、征求項(xiàng)目所在地政府和省有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)上報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委。

　　在申報(bào)過(guò)程中，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局持續(xù)加強(qiáng)向上對(duì)接、跟進(jìn)服務(wù)，幫助指導(dǎo)發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人進(jìn)一步完善申報(bào)材料，推動(dòng)盡快達(dá)到發(fā)行條件。

　　值得關(guān)注的是，《若干措施》還提到，將REITs納入全省萬(wàn)家企業(yè)資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，聯(lián)合滬深交易所、基金管理人、中介機(jī)構(gòu)等定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和政策解讀，積極宣傳推介典型經(jīng)驗(yàn)和成功案例，不斷提升各方參與意愿和能力。

　　加大財(cái)稅支持力度，真金白銀地給予獎(jiǎng)補(bǔ)和稅收減免?！度舾纱胧诽岢觯诜嫌嘘P(guān)法律法規(guī)及政策要求的前提下，落實(shí)REITs試點(diǎn)稅收政策，對(duì)符合《公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定條件和標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，可按照規(guī)定享受企業(yè)所得稅減免。2028年底前，對(duì)安徽省成功發(fā)行REITs產(chǎn)品發(fā)起人(原始權(quán)益人)一次性給予500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。將REITs基金管理機(jī)構(gòu)納入省服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)專(zhuān)項(xiàng)資金支持范圍。

　　針對(duì)已上市REITs，《若干措施》提出，鼓勵(lì)已上市REITs 發(fā)起人(原始權(quán)益人)通過(guò)擴(kuò)募等方式籌集資金，購(gòu)入行業(yè)同類(lèi)項(xiàng)目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目。支持通過(guò)擴(kuò)募等方式跨區(qū)域整合存量資產(chǎn)，做大做強(qiáng)REITs產(chǎn)品，打造資本運(yùn)作平臺(tái)。優(yōu)化擴(kuò)募申報(bào)流程，提高申報(bào)效率。

　　探索發(fā)展多層次REITs市場(chǎng)

　　從2025年12月31日商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)政策發(fā)布，到之后的首批產(chǎn)品陸續(xù)上報(bào)，歷時(shí)僅一個(gè)月。

　　2月初，上海證券交易所網(wǎng)站顯示，首批9單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)獲受理，同期深圳證券交易所受理1單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)。10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs合計(jì)擬募資377億元。其中，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金位列首批申報(bào)項(xiàng)目名單，其底層資產(chǎn)為合肥銀泰中心，估值約43億元。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，這一金融工具的適用范圍實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵性擴(kuò)容。優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等，將具備通過(guò)公開(kāi)上市實(shí)現(xiàn)盤(pán)活的可行路徑。

　　未來(lái)，多樣化、多層次REITs市場(chǎng)的探索，或?qū)⒊蔀槌B(tài)，在地方政府的支持推動(dòng)下，更多符合條件的民間投資項(xiàng)目有望進(jìn)一步提速上市。

　　《若干措施》提出探索發(fā)展多層次REITs市場(chǎng)，鼓勵(lì)各類(lèi)基金主導(dǎo)或參與設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金籌備階段基金(Pre-REITs)，提前培育孵化優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。支持符合條件的項(xiàng)目發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs(持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS)，構(gòu)建Pre-REITs孵化、機(jī)構(gòu)間REITs培育到公募REITs上市的梯次推進(jìn)體系。

　　此外，《若干措施》還明確提出激發(fā)民營(yíng)企業(yè)積極性，建立健全民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs專(zhuān)項(xiàng)協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，實(shí)行靠前服務(wù)、主動(dòng)協(xié)調(diào)、申報(bào)單列，幫助民間投資項(xiàng)目完善投資管理合規(guī)手續(xù)，加快推動(dòng)解決項(xiàng)目培育中的問(wèn)題，支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市。