5月13日，南京市住房保障和房產(chǎn)局正式印發(fā)《南京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，這是南京首部自主制定的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同示范文本，覆蓋全市各類(lèi)住宅小區(qū)，填補(bǔ)了本地物業(yè)管理合同體系的空白。

　　此前，南京住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)踐中多參照2018年江蘇省有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的省級(jí)示范文本，缺乏貼合本地實(shí)際的細(xì)化規(guī)范。此次印發(fā)的新文本共十章三十一條，分合同主體、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、資金管理、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決等多個(gè)章節(jié)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)中長(zhǎng)期存在的焦點(diǎn)矛盾作出了系統(tǒng)性回應(yīng)。

　　直指痛點(diǎn)一：禁止捆綁收費(fèi)，劃定物業(yè)行為邊界

　　長(zhǎng)期以來(lái)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等項(xiàng)目捆綁收取，業(yè)主若對(duì)某一項(xiàng)服務(wù)不滿意而拒絕繳費(fèi)，往往面臨被一并切斷服務(wù)的困境。

　　此次示范文本明確：“未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)、公共能耗費(fèi)等捆綁收費(fèi)?！迸c此同時(shí)，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主信息和資料負(fù)有保密義務(wù)，“未經(jīng)業(yè)主同意不得向任何第三方泄露或擅自使用”，從制度層面為業(yè)主隱私設(shè)立了保護(hù)屏障。

　　在費(fèi)用繳納方式上，合同規(guī)定物業(yè)費(fèi)可按月、季、半年或年繳納，預(yù)收期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年，給予業(yè)主更大的選擇空間。

　　直指痛點(diǎn)二：公共收益專(zhuān)戶管理，收支全程透明

　　小區(qū)電梯廣告、公共停車(chē)位、團(tuán)購(gòu)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等公共收益的歸屬與管理，是業(yè)主投訴最為集中的領(lǐng)域之一。錢(qián)去了哪里、花了多少、剩了多少，許多小區(qū)始終是一筆“糊涂賬”。

　　此次示范文本對(duì)公共收益作出專(zhuān)項(xiàng)規(guī)范。在來(lái)源界定上，明確包含利用共有道路或場(chǎng)地收取的停車(chē)費(fèi)、電梯及外墻廣告收入、團(tuán)購(gòu)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得等。在管理方式上，要求公共收益“專(zhuān)戶存取”，明確代管主體(業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司按約定執(zhí)行)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。使用范圍具體包括：補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、支付中修及大修費(fèi)用、業(yè)主大會(huì)開(kāi)支及評(píng)估審計(jì)費(fèi)用等。

　　在信息披露上，合同要求物業(yè)公司定期在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支情況，并通過(guò)APP、微信公眾號(hào)等渠道線上同步公開(kāi)，業(yè)主有異議的，物業(yè)公司應(yīng)予以及時(shí)答復(fù)。

　　直指痛點(diǎn)三：引入第三方評(píng)估，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可解約

　　物業(yè)服務(wù)“貨不對(duì)板”——合同約定的是高等級(jí)服務(wù)，實(shí)際卻是減配運(yùn)營(yíng)——是另一個(gè)普遍存在的難題。因缺乏客觀評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主維權(quán)往往陷入“公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理”的僵局。

　　示范文本為此設(shè)立了第三方評(píng)估機(jī)制。合同明確，若雙方對(duì)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議，“由甲乙雙方共同委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定”。評(píng)估結(jié)論顯示物業(yè)服務(wù)等級(jí)低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，“可作為物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)或解聘的依據(jù)”，評(píng)估費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)；若服務(wù)質(zhì)量符合約定標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估費(fèi)用則由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。這一機(jī)制既為業(yè)主維權(quán)提供了客觀依據(jù)，也兼顧了物業(yè)公司的正當(dāng)權(quán)益。

　　服務(wù)內(nèi)容擴(kuò)容：首次納入三項(xiàng)選擇性條款

　　除直指痛點(diǎn)外，示范文本也擴(kuò)展了合同的服務(wù)邊界。在常規(guī)共用部位維護(hù)、保潔綠化、秩序協(xié)助等服務(wù)基礎(chǔ)上，首次增設(shè)特約服務(wù)、外墻維護(hù)和科技住宅系統(tǒng)維護(hù)三項(xiàng)選擇性條款。特約服務(wù)允許物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求提供保潔、家政、維修、社區(qū)養(yǎng)老等額外服務(wù)，但須明碼標(biāo)價(jià)并公示?？萍甲≌到y(tǒng)維護(hù)則回應(yīng)了南京“恒溫恒濕”等科技住宅日益增多的現(xiàn)狀，要求單獨(dú)約定系統(tǒng)歸屬、維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偤图夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　制度配套：從示范文本到治理體系

　　示范文本出臺(tái)的背后，是南京物業(yè)管理領(lǐng)域制度建設(shè)的持續(xù)完善。近年來(lái)，南京已陸續(xù)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，各區(qū)定期發(fā)布物業(yè)項(xiàng)目“紅黑榜”。示范文本與信用評(píng)價(jià)、履約評(píng)估等機(jī)制形成聯(lián)動(dòng)——物業(yè)服務(wù)不到位不僅面臨解約風(fēng)險(xiǎn)，還將納入企業(yè)信用檔案，影響后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　從禁止捆綁收費(fèi)到公共收益專(zhuān)戶管理，從第三方評(píng)估到可操作的解約條款，南京首部自主制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，將長(zhǎng)期困擾小區(qū)治理的模糊地帶逐一納入合同規(guī)則。當(dāng)物業(yè)服務(wù)糾紛有據(jù)可依、業(yè)主權(quán)益有章可循，這份示范文本的價(jià)值便不止于一紙合約——它正推動(dòng)物業(yè)管理從“靠自覺(jué)”走向“靠制度”。