全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月份來(lái)了一波小陽(yáng)春，與去年同期相比有所增長(zhǎng)，4月份又掉頭向下，5月份仍沒(méi)有明顯起色。從去年開(kāi)始，中央及地方各級(jí)政府先后出臺(tái)了一系列救市政策，盡管市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整階段。

　　近來(lái)“救樓市”呼聲此起彼伏，有的主張力挺樓市，呼吁政府盡快出手，拯救處于水深火熱之中的樓市。有的反對(duì)，認(rèn)為樓市不需要救，應(yīng)順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。還有一種觀點(diǎn)，直接躺平，自我修復(fù)，任其生長(zhǎng)。

　　吳曉波先生發(fā)表了一篇短文《只有救樓市才能救內(nèi)需》，提出五項(xiàng)救市建議。北師大董藩教授提出救樓市14條建議。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生發(fā)表《房地產(chǎn)不需要救，需要耐心》的文章，從五個(gè)方面闡述了他的觀點(diǎn)。進(jìn)入6月份以來(lái)，黨媒為穩(wěn)樓市，樹(shù)信心頻頻發(fā)聲。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》，呼吁一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)措施適時(shí)適勢(shì)優(yōu)化調(diào)整。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文《房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)還需一些耐心》，提出我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。(專家的主要觀點(diǎn)，將在本文后附錄。)

　　各位專家從自己對(duì)樓市理解的角度，為處于病態(tài)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)出了“靈丹妙藥”。說(shuō)實(shí)話，這些藥方也許能緩解病情，可是有些深層次的關(guān)鍵問(wèn)題并沒(méi)有給予解答。樓市“病根”在哪?樓市“救”到何處去?希望實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)?

　　2020年初為了應(yīng)對(duì)疫情造成的經(jīng)濟(jì)下行，政府出臺(tái)一系列“救樓市”政策，在政策驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲，至2021年上半年為了抑制快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府又出臺(tái)調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫下行，2022年開(kāi)始加速下行。從2022年下半年政府又快速出臺(tái)“救市”政策，出手之快，力度之大前所未有，但是效果不明顯。今年一季度雖有小陽(yáng)春，但隨后樓市又處于下行探底階段。

　　我們知道，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20多年的發(fā)展過(guò)程中，在政策調(diào)控與救市的驅(qū)動(dòng)下不斷發(fā)生變化，因城市住房強(qiáng)大需求與供應(yīng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律所決定，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了六次較大的波動(dòng)，依然是一路高歌猛進(jìn)，商品房銷售量?jī)r(jià)齊升。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了20多年，為什么每一次在樓市下行時(shí)，政府出手救市都靈?房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有一個(gè)快速上升的過(guò)程，但是這一次救市卻反應(yīng)遲緩，仍在下行探底呢?

　　我們做了大量的調(diào)研認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，就是平衡需求與供應(yīng)的關(guān)系。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，雖然存在一些問(wèn)題，但是依然取得了巨大的成績(jī)，有力地推動(dòng)了我國(guó)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，城市居民住房條件得到極大改善，全國(guó)人均住房面積超過(guò)40㎡，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，至2022年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，我國(guó)城市到底還需要多少房子?今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有四大需求。1、我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在發(fā)展進(jìn)程中，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大約還會(huì)持續(xù)10年時(shí)間。2、改善性住房需求不斷上升。3、投資性購(gòu)房仍有一定的需求。4、新市民居住需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但是，因城市人口住房條件得到根本改善，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素，城市住房需求將會(huì)逐漸下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，待售商品房、施工面積數(shù)量很大，同時(shí)二手房上市供應(yīng)量也在快速增加。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于需求下降，供應(yīng)上升的狀態(tài)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，已是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題，必須引起政府高度重視。

　　我從2018開(kāi)始在全國(guó)各地的演講或發(fā)表文章中，就預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從2020年開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)型新周期。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近30年高速增長(zhǎng)，將在2022年開(kāi)始進(jìn)入中速增長(zhǎng)期，其主要特點(diǎn)是商品房銷售量將會(huì)持續(xù)下行，但仍然有較高的需求。房?jī)r(jià)會(huì)在目前的高位上下波動(dòng)，城市與區(qū)域差別將會(huì)越來(lái)越明顯，越來(lái)越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。

　　樓市“救”到何處去?本文結(jié)論：如果寄希望于通過(guò)拯救樓市回到曾經(jīng)擁有過(guò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的紅火時(shí)代，那是絕對(duì)不可能的!

　　拯救樓市的目標(biāo)就是盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府出招，企業(yè)自救，金融穩(wěn)定，重塑市民購(gòu)房信心，四方齊努力，救市穩(wěn)樓市，盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，這是我們希望看到的局面。

　　我們認(rèn)為：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速換擋期、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入加速轉(zhuǎn)型期、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入加速升級(jí)期、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)入加速融合期。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入中速增長(zhǎng)新周期，今后的發(fā)展趨勢(shì)是什么?房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)?我將在今后的演講或文章中，闡述我的觀點(diǎn)，敬請(qǐng)關(guān)注。您如需與我探討，請(qǐng)?jiān)谙旅媪粞浴?/p>

　　專家關(guān)于“救樓市”的主要觀點(diǎn)

　　吳曉波先生發(fā)表了一篇短文《只有救樓市才能救內(nèi)需》。文章認(rèn)為，想要提振當(dāng)前十分低迷的國(guó)內(nèi)需求，恐怕非房地產(chǎn)莫屬，因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。并提出五項(xiàng)救市建議：盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題做出具體的法律安排和明示。降低改善型住房的房貸利率。降低存量房貸利率。全面取消限價(jià)政策。認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。

　　北師大董藩教授提出救樓市14條建議：中央政府要釋放明確的救市信號(hào)，要推出國(guó)家層面的救市措施。要通過(guò)中央政府文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場(chǎng)主體的信心。放松對(duì)“三條紅線”的管理。中央政府要明確宣布緊縮未來(lái)幾年的建設(shè)用地供應(yīng)。全面取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等各種限制政策。對(duì)開(kāi)發(fā)商和買房者實(shí)施財(cái)稅扶持政策。鼓勵(lì)各地政府在購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免方面給購(gòu)房者以幫助。降低首付成數(shù)，延長(zhǎng)按揭貸款期限。要適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制。處理好爛尾樓罷供問(wèn)題。已出臺(tái)的保交樓支持政策，必須落實(shí)好。對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資一定要出臺(tái)實(shí)實(shí)在在的政策等。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生發(fā)表《房地產(chǎn)不需要救，需要耐心》的文章，從五個(gè)方面闡述了他的觀點(diǎn)：一是正確認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)所處的階段。中國(guó)房地產(chǎn)并沒(méi)有進(jìn)入“晚期”，而是剛剛進(jìn)入到中期。二是清理不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策，松開(kāi)卡住房地產(chǎn)脖子的手。中國(guó)已經(jīng)到了該真正落實(shí)制度建設(shè)，長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候了。三是真正貫徹支持“改善型需求”的政策。四是暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)體系。五是解決房地產(chǎn)問(wèn)題需要耐心，需要大智慧。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》，該文強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)三高模式(高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn))將逐漸成為歷史。消費(fèi)者對(duì)住房需求也發(fā)生了明顯的改變，從過(guò)去“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。呼吁一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)措施適時(shí)適勢(shì)優(yōu)化調(diào)整。

　　經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文《房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)還需一些耐心》，該文指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，市場(chǎng)明顯下行，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。2023年第一季度，很多城市都出現(xiàn)了銷售量和銷售價(jià)格的雙升，如今的回落，當(dāng)視為企穩(wěn)回升過(guò)程中出現(xiàn)的正常波動(dòng)。有關(guān)部門和各地持續(xù)出臺(tái)支持政策，放松購(gòu)房限制，減輕資金壓力，加大金融支持，而政策的落地見(jiàn)效需要一定時(shí)間。我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　注：本文已獲“東方地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)盟”授權(quán)發(fā)布。